Normativa CAE en Comunidades de Propietarios

La Coordinación de Actividades Empresariales (CAE) es una obligación legal que establece la necesidad de gestionar los riesgos laborales cuando en un mismo centro de trabajo coinciden trabajadores de diferentes empresas. Esta normativa, regulada principalmente por la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL) y el Real Decreto 171/2004, se aplica a cualquier entidad que actúe como empleador o principal contratante de servicios, lo que incluye a las comunidades de propietarios. En este contexto, la CAE se convierte en un aspecto fundamental para garantizar la seguridad tanto de los trabajadores que realizan actividades en las zonas comunes del edificio como de los propios residentes.

Las comunidades de propietarios, aunque no sean empresas en sentido estricto, pueden asumir responsabilidades importantes en materia de prevención de riesgos laborales cuando contratan servicios externos o tienen empleados propios. Entender cuándo y cómo se aplica la normativa CAE es esencial para evitar sanciones y, sobre todo, para proteger la integridad de las personas involucradas.

¿Cuándo es Obligatoria la Gestión CAE en una Comunidad?

La gestión de la CAE es obligatoria en una comunidad de propietarios siempre que en las zonas comunes del edificio concurran trabajadores de diferentes empresas o cuando la comunidad contrate directamente a personal para el desarrollo de actividades laborales. Ejemplos de situaciones donde la CAE es necesaria incluyen:

• Mantenimiento y Reparaciones: Cuando la comunidad contrata a una empresa para realizar tareas de mantenimiento en las instalaciones eléctricas, fontanería, ascensores, etc.
• Obras de Rehabilitación: Si se realizan obras que requieren la intervención de distintas empresas, como reformas de fachadas, tejados, o instalaciones comunitarias.
• Limpieza y Jardinería: Servicios regulares de limpieza, jardinería o conserjería que son realizados por empresas externas o por empleados contratados directamente por la comunidad.
• Inspecciones y Revisiones: Revisiones periódicas obligatorias de elementos como ascensores, instalaciones de gas o eléctricas, donde intervienen técnicos de distintas empresas.

En todos estos casos, la comunidad de propietarios debe coordinar la actividad preventiva para evitar riesgos laborales. 

Normativa con Trabajadores Contratados

Cuando una comunidad de propietarios contrata directamente a trabajadores, como personal de limpieza, jardinería o conserjería, asume el rol de empresario según la Ley de Prevención de Riesgos Laborales. Esto conlleva una serie de responsabilidades adicionales en materia de prevención y coordinación de actividades empresariales.

1. Evaluar Riesgos Laborales: Identificar y evaluar los riesgos asociados a las actividades laborales que se desarrollan en las zonas comunes.
2. Establecer Medidas Preventivas: Implementar medidas para prevenir accidentes y garantizar un entorno de trabajo seguro. Esto incluye, por ejemplo, la adecuación de las instalaciones y la formación de los trabajadores en materia de seguridad.
3. Coordinar Actividades con Empresas Externas: Si en el mismo espacio concurren trabajadores de otras empresas (por ejemplo, durante la ejecución de una obra), la comunidad debe coordinarse con estas empresas para garantizar que las medidas de seguridad sean compatibles y eficaces.
4. Supervisar el Cumplimiento de la Normativa: Asegurarse de que todas las medidas de prevención se cumplen, tanto por parte de sus trabajadores como por las empresas contratadas.

La falta de cumplimiento de estas obligaciones puede llevar a sanciones graves, ya que la comunidad de propietarios es considerada responsable en caso de accidente o incumplimiento de la normativa laboral.

Normativa sin Trabajadores Contratados, ¿También Debe Realizar la CAE?

Incluso si una comunidad de propietarios no tiene empleados propios, la obligación de gestionar la CAE sigue vigente cuando se contratan servicios a empresas externas. En este caso, la comunidad actúa como un cliente que subcontrata servicios, pero sigue siendo responsable de coordinar la prevención de riesgos laborales.

Las acciones necesarias en este caso incluyen:

1. Verificación de Documentación: Solicitar a las empresas contratadas toda la documentación relativa a la prevención de riesgos laborales, como los planes de prevención, certificados de formación de los trabajadores, y seguros de responsabilidad civil.
2. Información sobre Riesgos Específicos: Informar a las empresas contratadas sobre los riesgos específicos que podrían afectar a sus trabajadores en las instalaciones de la comunidad. Por ejemplo, si se va a realizar una obra en una zona donde habitualmente circulan vecinos, se deben tomar medidas para proteger tanto a los trabajadores como a los residentes.
3. Coordinación de Actividades: Asegurar que las actividades de las diferentes empresas contratadas no generen riesgos adicionales. Esto puede requerir la planificación de los trabajos para que se realicen en horarios diferentes o la instalación de barreras de seguridad.
4. Supervisión y Control: Asegurar que las empresas contratadas cumplen con las medidas preventivas acordadas y que sus trabajadores respetan las normas de seguridad establecidas.

¿Qué Acciones Debe Llevar a Cabo una Comunidad de Vecinos en Materia de CAE?

1. Nombrar un Responsable de Coordinación: Designar a una persona o empresa especializada para gestionar la coordinación de actividades empresariales. Esta figura será la encargada de supervisar que se cumplan todas las normativas de seguridad.
2. Identificar y Evaluar Riesgos: Realizar un análisis de las actividades que se desarrollan en las zonas comunes para identificar posibles riesgos laborales. Esto incluye tanto las tareas rutinarias como las actividades puntuales, como obras o reparaciones.
3. Solicitar y Verificar Documentación: Recopilar y revisar toda la documentación necesaria de las empresas contratadas, incluyendo los planes de prevención, certificados de formación, y seguros de responsabilidad civil. Esta documentación debe estar actualizada y cumplir con los requisitos legales.
4. Coordinar y Comunicar: Organizar reuniones y comunicaciones regulares con las empresas contratadas para coordinar las medidas preventivas y asegurar que todas las partes están informadas sobre los riesgos y las medidas de seguridad.
5. Supervisar Cumplimiento: Realizar inspecciones y seguimientos para verificar que todas las medidas de seguridad se están implementando correctamente. Esto incluye tanto la supervisión de las actividades diarias como la revisión de las condiciones de seguridad antes y durante la ejecución de obras o tareas de mantenimiento.

Infracciones por Incumplimiento de la Normativa de CAE en Comunidades de Propietarios

El incumplimiento de la normativa CAE puede tener consecuencias graves para una comunidad de propietarios. Las sanciones por no cumplir con las obligaciones en materia de prevención de riesgos laborales pueden incluir:

1. Multas Económicas: Dependiendo de la gravedad de la infracción, las multas pueden oscilar entre los 2.046 y los 819.780 euros. Las sanciones son más elevadas cuando se considera que el incumplimiento ha puesto en riesgo la vida de los trabajadores.
2. Responsabilidad Civil: La comunidad de propietarios puede ser responsable civilmente de los daños ocasionados por accidentes laborales derivados de la falta de coordinación en la prevención de riesgos. Esto puede incluir el pago de indemnizaciones a los trabajadores afectados.
3. Responsabilidad Penal: En casos extremos, donde el incumplimiento de la normativa haya resultado en accidentes graves o mortales, los responsables de la comunidad de propietarios podrían enfrentarse a consecuencias penales.

Una Plataforma CAE para la Gestión en Comunidades de Vecinos

Para facilitar la gestión de la CAE, especialmente en comunidades de propietarios con un gran volumen de actividades subcontratadas, existen plataformas digitales especializadas. 6conecta es una de las plataformas más eficaces para la gestión de CAE en comunidades de propietarios.